2020上海16区学区重新划定 学区房还值得买
03/27
10:30
从网上查询到的信息，上外松外学校是松江区第一梯队的学校，三新学校连第三梯队都排不上，难怪御上海众多业主深夜维权了，大家都知道学区房的价值是非常大的，直接能给房子带来升值的空间。
上海的学区房值得买吗？
今天我们来好好分析下上海学区房是否值得投资买入。
回答这个问题之前，我们先来聊聊学区房的三大属性。
1、稀缺性
学区房的价值，源自于其背后优质教育资源的稀缺。优质教育资源并非标准化，没办法大规模复制。因为一所学校从普通学校成为优质学校，是需要一定的时间来沉淀的。
除了学校层面输出好的教育教学理念之外，还需要优秀的教师团队，优质的生源，配合度高的学生家长，互相成就，经过一段时间的积累，呈现出漂亮的成绩，被大家所认可，才会成为一所优质的学校。
而这样的学校对口的小区就那么几个，从而导致了学区房的稀缺。
2、确定性
上海实行的是对口入学，只要符合入学要求，比如五年一户、入学排序和落户年限，就读的确定性就是100%。对于上学来说，家长们最担心的就是不确定性，而学区房恰恰解决了这个问题。
3、流动性
通常来说，固定资产的流动性是比较弱的，但是学区房却具有很好的流动性。每一年都有家庭需要购买学区房，对口优质学校的那些挂户口的老破小，由于总价低，而且通常地段好交通方便，有比较好的租金回报，所以换手率是很高的。
以上三大属性决定了学区房是有需求的，有需求就有市场，有市场就有投资机会。
那么作为一个投资品，学区房投资有些什么特点呢？
1、 专业性
不同于三四线小城市，上海各个区的教育格局各不相同，非常复杂，研究升学路径也是一门很大的学问。再加上教育改革政策层出不穷，大部分人都没有时间精力去真正的理解和掌握学区房的投资价值。
2、不对等性
我们都知道，通常投资的收益越大，其风险也就越大。但学区房的风险和收益却不对等。在房地产行业的下降周期，学区房相对来说是比较保值的。在上升周期，又可以跟着大盘上涨。即便在房地产横盘的岁月里，由于前面所说的三大属性，学区房又能独树一帜，稳中有涨。
3、政策红利
自去年7月8日的教育改革政策一出，公民同招、民办摇号，一时间让民办学校面对不少的挑战。而民办学校的挑战，对公办学校来说就是机会。公民同招、民办摇号，使得很多家长由于担心不确定性，转向去选择让孩子就读公办学校，也就间接增加了学区房的需求。但学区房的供应量又是有限的，政策红利非常明显。
4、暴击可能
九年一贯制的复旦大学附属徐汇实验学校，去年9月份开始招生。在公布招生开始，其对口的两个小区——宛南五村和宛南六村，瞬间单价就从6-7万/平涨到8万/平左右，每平米足足涨了1万。而在去年的民办摇号政策出来后，每平米又涨了1万。也就是说，从2月份到8月份，短短的半年时间，就涨了30%！
以上几点决定了学区房其实也是一个非常好的房产投资产品。在很多城市如南京和深圳，买学区房投资是一个比较重要的流派，这些城市的学区房溢价率要远高于上海。
而在上海，学区房投资在房产投资圈里并不是很流行，这主要是因为上海民办学校非常强势，尤其是民办初中，这导致了教育行业公认的“ 初中没有学区房” ， 但随着民办摇号政策的落实， 这句话也随之走入历史。
未来更多孩子会回到公办初中入学，公办学区房需求会更多。 而上海公办初中如何选， 这部分学区价值在房产价值里如何体现，将带来重大机会。
其实，世界上绝大多数国家都有学区制度。不论教育资源怎么公平，采取怎样的教育改革，只要是划片入学，房价和学区一定是紧密挂钩的。
哪些学区房推荐关注？
对大家所担心的多校划片的情况，建议大家关注三类学区房：
1.对口九年一贯制好学校的学区房。
管它摇号还是电脑派位，九年一贯制，一步到位，确定性最高，最省心。
2.好学校扎堆区域的学区房。
参与摇号万一不中会被统筹，如果周边学校都不差，就不用担心去读菜小菜中。即使未来真的像北京那样多校划片也不怕，因为片区内都是好学校。
3. 优质生源集中片区的学区房。
一些规划良好，社区氛围好，受中产及以上阶层喜欢的板楼次新房集中的片区，这些片区生源良好，以后各个学校会更加均衡，优质生源集中的片区对应的学校也会凭借这个优势脱颖而出。
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